El 6 de marzo entra en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma busca
equilibrar la situación entre arrendador y arrendatario, y afrontar los problemas de la vivienda en España (escasez de alquileres disponibles, precios elevados). A continuación expondremos los principales cambios y cómo pueden afectar a los contratos de arrendamiento más habituales. Hay que tener presente, antes de empezar que este contrato afecta a todos los contratos existentes hoy en día, no sólo los que se firmen después de la entrada en vigor.

LA DURACIÓN DEL ALQUILER.

• Prórroga de la duración: si el contrato se celebró por tres años
  (Como era la situación legal habitual antes de la reforma), cuando se
  cumple el trienio el contrata se prorrogará anualmente hasta los cinco años. Llegando hasta los siete años si el arrendatario es una persona jurídica. Excepto si el arrendatario indica treinta días antes que no tiene intención de renovarlo.
• Si el contrato no tiene una duración determinada, se supone entonces
  que tiene una duración de un año. Y que se prorroga anualmente hasta los cinco.
• Una vez llegados a los cinco años de alquiler, el contrato se prorroga
  tres años más (por plazos anuales). Esta prórroga es automática a menos que una de las partes pida el contrario con antelación. El preaviso es de cuatro meses (antes era de un mes).

CONDICIONES ECONÓMICAS.

La fianza sigue siendo de una sola mensualidad. Pero en los casos en que
la duración sea de cinco años, se pueden fijar garantías adicionales, siempre que éstas no tengan valor superior a dos mensualidades (como un
depósito o un aval bancario).

En lo referente al precio del alquiler, la ley establece que sólo se puede
modificar anualmente en base a las condiciones establecidas en el contrato. Y en el caso en que no se fije ninguna condición, se considera que el precio queda inalterable por la duración del contrato. En todo caso, se ha acabado el sistema de renovación automática de alquileres. El incremento anual no puede ser superior al IPC.

Sí da la posibilidad de actualizar los alquileres en base al Índice de
Garantía de Competitividad, pero siempre que no supere el IPC. si el
contrato establece un sistema poco claro o sin indicadores, habrá que aplicar este índice.

PAGOS A INMOBILIARIAS.

Actualmente cuando se encuentra una vivienda de alquiler a través de una
inmobiliaria, el inquilino suele pagar a ésta un mes de mensualidad a cambio de su servicio. Con la nueva reforma, estas gastos pasa a ser cargo del arrendador si es una persona jurídica. es decir, por personas físicas, se puede continuar con el sistema habitual.

INQUILINO DE BUENA FE, ARRENDADOR FALSO.

Una novedad de la ley es que los casos en que un inquilino contrate una
arrendamiento creyendo de buena fe, éste tiene valor legal. Siempre que la
persona que le arriende conste como tal en el registro de la propiedad, o que exista una apariencia de derecho que sea imputable al propietario actual. Estos contratos tienen una duración de cinco años.

DESAHUCIOS.

Cuando se presente una demanda de desahucio por impago de
alquileres, el juzgado concederá diez días al inquilino para pagar o desalojar la vivienda (o dar un motivo para no hacerlo).

El arrendador también puede indicar a la demanda que condonará todo o parte del deuda si el inquilino deja libre el inmueble en un plazo fijado (no inferior a 15 días).

Si se pide directamente el desahucio, no será necesario presentar demanda ejecutiva una vez se obtenga sentencia favorable a la demanda. Aunque el inquilino abandone la finca, el propietario puede pedir que se haga el desahucio igualmente. Esto sirve para que los oficiales del juzgado certifiquen el estado en que se encuentra la vivienda.

La nueva ley introduce otras novedades: la primera, que un desahucio ya
no se podrá hacer de improviso, sino que será necesario que el juzgado fije un día y una hora. Además, en caso de que el inquilino esté en situación de
vulnerabilidad, es necesario que previamente se informe a los servicios sociales, y se paralice el proceso por un mes hasta que éstos adopten medidas adecuadas (Tres meses si el demandante es persona jurídica).

En conjunto los cambios tienen suficiente importancia como para recomendar cualquier persona con dudas (ya sea inquilino o arrendatario) que se ponga en contacto con CALDUCH ABOGADOS si necesita asesoramiento.

Todo el mundo que se somete a un tratamiento médico asume un riesgo, aunque que sea limitado. Y hasta en las mejores circunstancias, una negligencia o un descuido puede tener severas consecuencias para la salud. En estos casos la víctima de este error no tiene porque resignarse, sino que debe reclamar el servicio médico que la indemnice por este agravio.

Uno de los factores que hacen más respecto a la hora de reclamar es demostrar concreta negligencia. ¿Cómo puedo demostrar el momento, o el concreto error que ha perjudicado mi salud?

Con este artículo queremos demostrar que, legalmente, lo más importante es demostrar que el servicio sanitario no actuó con la diligencia ni la
precaución exigibles. Y que además en los casos más graves la importancia del daño ya demuestra que el tratamiento no fue el idóneo.

• Responsabilidad del servicio médico.

La relación del paciente con el servicio sanitario parte de la base de una
desigualdad: se considera que el servicio siempre dispone de mayor
información y de mayores recursos que sus usuarios, por lo que
estos tienen derecho a una mayor protección.

La responsabilidad del servicio sanitario ha sido articulada por la
jurisprudencia en base a la Ley General de Consumidores y Usuarios, lo

garantiza a los usuarios (en este caso los pacientes), el derecho a un servicio que garantice unos mínimos de eficacia y seguridad. Si bien la ley no puede exigir un resultado absoluto de curación, sí es necesario que el tratamiento se realice conforme a todas las normas que pide la profesión médica (lex artis). Y esto incluye tanto el diagnóstico como el tratamiento médico o quirúrgico, como la atención que se recibe estando en un centro sanitario.

Artículo 148 de la Ley de Consumidores y Usuarios.

Se respondera de los Daños originados en el correcto uso de los servicios, Cuando miedo super propia naturaleza, o por estar así reglamentariamente establecido, incluyan necesariamente la garantía de nivel determinados de eficacia o seguridad, en condiciones objetivas de determinaciones, y supongan controles Técnicos, profesionales o sistemáticos de calidad, Hasta
legó en debidas condiciones al consumidor y usuario.

Esto conlleva que si el servicio médico se desvía de estas normas y se
genera un resultado negativo, se genera un derecho a ser indemnizado. por tanto si se demuestra que con un tratamiento adecuado no habría habido ningún efecto, o que el efecto es incompatible con una atención correcta, la ley obliga al servicio médico a indemnizar al perjudicado.

Esto no quiere decir que en cualquier caso en que el tratamiento no sea
perfecto haya responsabilidad médica, porque siempre hay que demostrar una mínima negligencia o culpa del servicio (o de sus facultativos). pero el
que queremos resaltar es que en muchos casos los tribunales consideran que los resultados adversos son prueba de la mala gestión.

Por lo tanto el criterio de los tribunales hoy en día se basa en valorar si ha habido un funcionamiento incorrecto de los servicios médicos, contrario a las normas de seguridad y corrección, más que estudiar la conducta concreta del facultativo.

Incluso en casos en que el daño causado era uno de los riesgos previsibles
de una intervención médica, y se había informado previamente al paciente
de este riesgo, una sentencia obligó a indemnizar al centro médico. Y
esto porque el tratamiento que se había seguido no fue el adecuado.

• Casos de agravio desproporcionado.

En algunas circunstancias, el Tribunal Supremo ha considerado que no es necesario demostrar una conducta negligente o culpable cuando el resultado de esta es evidente. Esto es lo que ocurre cuando el paciente sufre un daño tan grave que evidencia que no se han seguido las correctas normas médicas en el su tratamiento. En estos casos no es necesario que se demuestre la concreta conducta que ha causado el daño, sino que es el servicio sanitario que ha demostrar que la conducta fue correcta, o que las enfermedades o lesiones sufridas se deben a otras causas.
El Supremo hace esta atribución de la carga de la prueba para considerar
que el servicio es quien tiene más facilidad para demostrar estos hechos (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de enero de 2007).

En conjunto, creemos que las personas afectadas por estas situaciones no
deben desanimarse ante este reto, y les recomendamos que consulten
a CALDUCH ABOGADOS, donde contamos con juristas con experiencia, y
peritos que les pueden ayudar en un litigio de este tipo.