– ¿Qué es la fianza?

Cuando se contrata el alquiler de una vivienda, las dos partes (el propietario y el inquilino), el segundo debe entregar una fianza. La fianza es una cantidad económica que se deposita para garantizar el correcto cumplimiento del contrato. Concretamente garantiza tres aspectos:

1- El pago del arrendamiento. Esto no quiere decir que el último mes del alquiler esté cubierto por la fianza, como se piensa a vegades.El inquilino no puede decidir que, como el arrendador ya tiene dinero suyos, no tiene porque abonarle ninguna mensualidad.

2- El pago de suministro (agua, luz, gas …) que deje sin pagar el arrendatario.

3- Conservación de la vivienda. Es decir, pequeñas reparaciones de uso ordinario. No obras necesarias para mantener el espacio habitable (que son responsabilidad del arrendador). Esto no incluye la limpieza de la vivienda para prepararlo para otro inquilino.

– ¿Cuál es la cuantía de la fianza?

Por el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos, el alquiler de una vivienda tiene una fianza equivalente a una mensualidad; el alquiler diferente al de vivienda, de dos mensualidades. A menos que se pacte algo diferente.

– Obligación de ingresar la fianza.

Una vez se ha abonado la fianza, en algunas comunidades autónomas hay que ingresarla ante un organismo oficial. En el caso catalán hay que ingresarlo ante el Instituto Catalán del Suelo. No hacerlo puede conllevar una sanción de entre el 35 y el 75% de la fianza, a menos que se regularice la situación.

– Casos en que se puede conservar la fianza.

Normalmente una vez termina el tiempo del alquiler, el arrendador debe devolver el importe de la fianza. Ahora bien, el arrendatario puede quedarse-la total o parcialmente en los siguientes casos:
– Cuando haya daños a la vivienda que sean culpa del arrendatario, sea por culpa o negligencia.
– Cuando haya daños superiores al normal deterioro por uso, por considerar que ha habido un uso anormal de la vivienda.

En estos casos se puede conservar la fianza en un importe equivalente a la cuantía del daño.

En estos casos el problema siempre es demostrar los daños, y tal vez incluso la culpa de los mismos (a menos que el inquilino los admita). Se recomienda siempre hacer un dossier fotográfico de la vivienda antes de entregar el piso en alquiler. Y en caso de alquilar un piso con muebles, hacer un inventario de lo mismo, que el inquilino debería firmar en reconocimiento.

– ¿Qué pasa si no se devuelve la fianza.

En principio esta suma se debe volver en el momento en que se acaba el contrato de alquiler. Ahora bien, en el caso en que el propietario se niegue a devolver la fianza sin una causa justificada, será necesario reclamarle. Hay que tener en cuenta que si no se devuelve esta cantidad en el plazo de treinta días se generan intereses igual a los legales.

En ocasiones, las empresas atraviesan malos momentos económicos. No es extraño que entonces sus propietarios, para evitar demandas de sus trabajadores o de sus acreedores, creen nuevas sociedades (a nombre de sus hijos o de sus parejas) y les traspasen los bienes de las anteriores empresas. De este modo esperan que, si pierden un juicio, no se los pueda reclamar ningún pago, porque ahora las propiedades pertenecen a otra sociedad mercantil, que en teoría no tiene ninguna relación con ellos. Estamos hablando aquí del que se denomina sociedades pantalla.

Puede parecer que, con esta maniobra, los antiguos propietarios quedan cubiertos por la personalidad jurídica diferenciada de la nueva sociedad. Ya que, como es sabido, cada sociedad limitada o anónima es una persona jurídica diferenciada de las otras… Y sería así de no ser por la doctrina del levantamiento del velo.

El levantamiento del velo es un mecanismo de los tribunales que se utiliza para evitar que se escondan bienes o propiedades de una persona (física o jurídica) bajo la apariencia de otra persona jurídica para eludir los acreedores o el cumplimiento de la ley. Su finalidad es garantizar la buena fe en los tratos comerciales y evitar la práctica de las sociedades pantalla. Definidas por la jurisprudencia cómo: «sociedad ficticia o sin contenido, que a través de la misma se pretenda una finalidad fraudulenta, que se utilice dicha sociedad como pantalla para amparar intereses particulares y que exista confusión de patrimonios» STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª, 159/2007 de 22 febrero).

Para que el juez pueda establecer que la apariencia de diferente personalidad jurídica es ficticia, es necesario demostrar que existe este fraude de ley. Por eso son útiles pruebas como las siguientes:

1-     Factores de imagen: Que las dos empresas tengan idéntica o similar denominación o la misma denominación genérica, mismo logotipo, apariencia ante tercero y utilización de expresiones globalizadoras de las dos personas.

2-     Factores económicos: Que las dos empresas utilicen el mismo administrador, el mismo capital social, los mismos recursos económicos o materiales (vehículos, locales, maquinaria…), que una sociedad se haga cargo de los clientes de la otra con las mismas condiciones idénticas, etc.

3-     Factores de conducta: por ejemplo que la sociedad o la persona endeudada actúe como si fuera el administrador de la sociedad pantalla (cuando teóricamente no lo es). Que el endeudado venda un bien o un activo que podrían embargarle a la sociedad pantalla a muy bajo precio, que exista confusión entre los patrimonios de las dos sociedades, etc.

4-     Otros factores: en algunas sentencias los tribunales han pedido que concurran otros factores para probar que hace falta levantamiento del velo. Algunos indicios serían por ejemplo parentesco o amistad entre los administradores de las dos sociedades.

Como se puede ver, no siempre es fácil demostrar que una sociedad es una pantalla no es fácil. El levantamiento del velo es un mecanismo excepcional, y los jueces sólo lo aplican cuando las pruebas son basta claras. Hay que recordar, pero, que hay maneras de descubrirlo. Por ejemplo:

–       El Registro Mercantil es público. Esto quiere decir que cualquiera puede ir y pedir los datos de constitución de una sociedad. Así se puede saber por ejemplo si dos empresas tienen el mismo administrador o el mismo capital. Hay que tener en cuenta que las sociedades inactivas (es decir, que traen años “muertas”, sin presentar cuentas anuales) no

–       El Registro Civil también es público, de forma que se puede acreditar el parentesco entre propietarios y/o administradores de diferentes compañías pidiendo certificados de nacimiento.

Por lo tanto, desde CALDUCH ABOGADOS animamos a todo el mundo que tenga problemas con sociedades pantallas a ponerse en contacto con nosotros para recibir asesoramiento jurídico.