La majoria de contractes de lloguers d’habitatges i de locals de negocis es fan amb un contracte privat entre arrendador i arrendatari. Aquests contractes són perfectament vàlids. Però cal tenir en compte que el seu principal efecte és entre les dues parts que el firmen, i no davant de tercers… Com seria el cas d’una persona que comprés el pis a l’arrendador sense saber que aquest té un arrendatari.

En casos com aquest, l’article 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans i l’article 34 de la Llei Hipotecària protegeixen al nou adquirent, i no a l’arrendatari. De maner que el primer podria aconseguir l’extinció del contracte de lloguer. De tal manera que l’arrendatari es podria quedar de sobte sense habitatge.

El mateix podria passar, per exemple, en el cas que un tercer (un banc per exemple) adquirís la propietat de l’immoble per una execució hipotecària o per sentencia judicial, opció de compra o retracte.

En aquests casos, l’arrendatari només té un dret a conservar l’habitatge durant tres mesos (pagant el lloguer tot el temps) des de que li notifiquin la compravenda. Cosa que, legalment, s’ha de fer en un termini de trenta dies des de que es celebra el contracte.

L’arrendatari podrà, això sí, reclamar a l’antic arrendador que l’indemnitzi pels danys i perjudicis que li ha ocasionat la conducta del propietari.

Ara bé, la llei només protegeix el nou adquirent en el cas que hi concorri bona fe. És a dir, que no sàpigues que l’habitatge estava essent arrendat.

La llei també preveu una forma de que l’arrendatari es protegeixi contra aquesta situació: registrar l’arrendament dins del Registre de la Propietat. En cas de fer-ho, el contracte queda garantit pel principi de publicitat de la inscripció registral, de tal manera que el nou propietari no pot pretendre que no coneixia l’arrendament, atès que està protegit per la llei. La inscripció no és un pas que es solgui però l’article 7 de la Llei d’Arrendaments Urbans expressament ho preveu com la manera de que el contracte de lloguer tingui validesa respecte a tercers.

• Escriptura pública i despeses del Registre.

Per poder inscriure el contracte de lloguer en el registre, primer serà necessari que es presenti en forma d’un títol vàlid per aquesta operació. Això implica haver d’elevar el contracte a escriptura pública. Normalment aquestes corren a càrrec de l’arrendatari, ja que és la persona que més es beneficia .

• La protecció de l’adquirent de bona fe.

Per cobrir tots els vessants d’aquesta qüestió, direm que si un comprador es troba amb que l’habitatge que ha comprat està gravat amb un arrendament (i per tant no en pot exercir el dret d’ús), aleshores té dret a reclamar la resolució la resolució del contracte de compravenda. En aquest cas el venedor li haurà de retornar la quantitat que va abonar i aquest recuperarà la propietat de l’habitatge.

A banda, és clar, aquest comprador podrà reclamar al venedor indemnització per danys i perjudicis que li hagi ocasionat l’ocultament d’aquest fet. Aquesta compensació podria incloure, per exemple, els lloguers d’un altre habitatge mentre no es resolguin els fets.

 Citem una jurisprudència de les audiències provincials sobre el reconeixement dels efectes erga omnes de la inscripció en el Registre de la Propietat:

 

 Sentència de l’Audiència Provincial de Burgos 322/2017 de 28 de setembre

 Así pues, en ambos supuestos, venta forzosa/venta voluntaria, para que se extinga el arrendamiento es preciso que el adquirente tenga buena fe, es decir, que desconozca en el momento de la compra la existencia del arrendamiento previo, pues si lo conocía compró a conciencia de su existencia y luego no puede instar la resolución del mismo al amparo de dichos preceptos.

Ese conocimiento puede ser presunto y por disposición legal en el supuesto de que el contrato haya accedido con anterioridad al Registro de la Propiedad (a partir de lo cual la Ley presume iuris et de iure que todos tienen o pueden tener conocimiento de ese hecho que publica el Registro), o puede ser un conocimiento directo por parte del adquirente, cualquiera que sea el medio por el que llegó a obtenerlo.

En ambos casos, conocimiento presunto o conocimiento directo, queda enervada la buena fe exigida tanto por el art. 13 como por elart. 14 LAU.

 

UN ALTRE FACTOR A TENIR EN COMPTE: EL DRET D’ADQUISICIÓ PREFERENT I EL DRET DE RETRACTE.

Una de les obligacions del propietari quan pretén vendre un habitatge ja llogat és notificar al llogater la futura venta i donar-li un termini de trenta dies per a que compri l’habitatge ell mateix. En aquesta notificació s’ha d’informar als propietaris del preu i les condicions de la compravenda.

Ara bé, què passa si el propietari no compleix aquesta obligació d’informar? O si a la notificació indica un preu, però després l’acaba venent a una altra persona per un preu inferior? En aquest cas, el llogater encara conserva l’opció d’exercir un dret de retracte.

 

El dret de retracte comporta la possibilitat de que un llogater que, amb posterioritat a que succeeixin, coneix que ha passat qualsevol d’aquests fets, pugui adquirir l’habitatge pel mateix preu pel qual s’ha venut a un tercer. Aquest dret s’ha d’exercir en el termini de trenta dies des de que es notifica la compravenda.

• Casos en que no es poden exercir aquests drets.

La llei expressament preveu que no hi ha opció d’adquisició preferent o de retracte si el propietari o propietaris estan venent al mateix temps tots els habitatges de l’immoble de manera conjunta.

Tampoc es possible renunciar al dret de tempteig i retracte si s’ha renunciat expressament a aquest dret. Però aquesta renuncia només es vàlida si el contracte de lloguer s’ha fet per un termini igual o superior a cinc anys. Per tant, quan ens ofereixin un contracte de lloguer cal llegir-se ben bé les seves condicions, per comprovar si el redactor ha introduït una renuncia d’aquesta mena.

En general recomanem a tothom que, en el cas que tingui dubtes jurídics sobre un contracte de lloguer, o cregui que pot perdre el seu arrendament per alguna de les raons que hem explicat, que es posi en contacte amb professionals com els que tenim a CALDUCH ABOGADOS.

• Què és la fiança?

 

Quan es contracta el lloguer d’un habitatge, les dues parts (el propietari i el llogater), el segon ha d’entregar una fiança. La fiança és una quantitat econòmica que es diposita per garantir el correcte compliment del contracte. Concretament garanteix tres aspectes:

 

• El pagament de l’arrendament. Això no vol dir que el darrer mes del lloguer estigui cobert per la fiança, com es pensa a vegades.El llogater no pot decidir que, com l’arrendador ja té diners seus, no té perquè abonar-li cap mensualitat.

 

• El pagament de subministrament (aigua, llum, gas…) que deixi sense pagar el llogater.

 

• Conservació de l’habitatge. És a dir, petites reparacions d’ús ordinari. No obres necessàries per mantenir l’espai habitable (que són responsabilitat de l’arrendador). Això no inclou la neteja de l’habitatge per preparar-lo per un altre llogater.

 

• Quina és la quantia de la fiança?

 

Per l’article 36 de la llei d’arrendaments urbans, el lloguer d’un habitatge té una fiança equivalent a una mensualitat; el lloguer diferent al d’habitatge, de dues mensualitats. A menys que es pacti quelcom diferent.

 

• Obligació d’ingressar la fiança.

 

Un cop s’ha abonat la fiança, a algunes comunitats autònomes cal ingressar-la davant d’un organisme oficial. En el cas català cal ingressar-ho davant l’Institut Català del Sòl. No fer-ho pot comportar una sanció d’entre el 35 i el 75% de la fiança, a menys que es regularitzi la situació.

 

 

 

• Casos en que es pot conservar la fiança.

 

Normalment un cop acaba el temps del lloguer, l’arrendador ha de tornar l’import de la fiança. Ara bé, l’arrendatari pot quedar-se-la total o parcialment en els següents casos:

• Quan hi hagi danys a l’habitatge que siguin culpa de l’arrendatari, sigui per culpa o negligència.
• Quan hi hagi danys superiors al normal deteriorament per ús, per considerar que hi ha hagut un ús anormal de l’habitatge.

 

En aquests casos es pot conservar la fiança en un import equivalent a la quantia del dany.

 

En aquests casos el problema sempre és demostrar els danys, i potser fins i tot la culpa dels mateixos (a menys que el llogater els admeti). Es recomana sempre fer un dossier fotogràfic de l’habitatge abans d’entregar el pis en lloguer. I en cas de llogar un pis amb mobles, fer un inventari del mateix, que el llogater hauria de firmar en reconeixement.

 

• Què passa si no es torna la fiança.

 

En principi aquesta suma s’ha de tornar en el moment en que s’acaba el contracte de lloguer. Ara bé, en el cas en que el propietari es negui a tornar la fiança sense una causa justificada, caldrà reclamar-li. Cal tenir en compte que si no es retorna aquesta quantitat en el termini de trenta dies es generen interessos igual als legals.

 

En ocasions, les empreses travessen mals moments econòmics. No es estrany que aleshores els seus propietaris, per evitar demandes dels seus treballadors o dels seus creditors, creïn noves societats (a nom dels seus fills o de les seves parelles) i els traspassin els béns de les anteriors empreses. D’aquesta manera esperen que, si perden un judici, no se’ls pugui reclamar cap pagament, perquè ara les propietats pertanyen a una altra societat mercantil, que en teoria no té cap relació amb ells. Estem parlant aquí del que s’anomena societats pantalla.

 

Pot semblar que, aquesta maniobra, els antics propietaris queden coberts per la personalitat jurídica diferenciada de la nova societat. Ja que, com és sabut, cada societat limitada o anònima és una persona jurídica diferenciada de les altres… I seria així de no ser per la doctrina de l’aixecament del vel (levantamiento del velo).

 

L’aixecament del vel és un mecanisme dels tribunals que s’utilitza per evitar que s’amaguin béns o propietats d’una persona (física o jurídica) sota l’aparença d’una altra persona jurídica per eludir els creditors o el compliment de la llei. La seva finalitat és garantir la bona fe en els tractes comercials i evitar la pràctica de les societats pantalla. Definides per la jurisprudència com: «sociedad ficticia o sin contenido, que a través de la misma se pretenda una finalidad fraudulenta, que se utilice dicha sociedad como pantalla para amparar intereses particulares y que exista confusión de patrimonios» STS (Sala de lo Civil, Secció 1ª, 159/2007 de 22 febrer).

 

Per a que el jutge pugui establir que l’aparença de diferent personalitat jurídica és fictícia, és necessari demostrar que existeix aquest frau de llei. Per això són útils proves com les següents:

• Factors d’imatge:Que les dues empreses tinguin idèntica o similar denominació o la mateixa denominació genèrica, mateix logotip, aparença davant tercer i utilització d’expressions globalitzadores de les dues persones.
• Factors econòmics:Que les dues empreses utilitzin el mateix administrador, el mateix capital social, els mateixos recursos econòmics o materials (vehicles, locals, maquinària…), que una societat es faci càrrec dels clients de l’altra amb les mateixes condicions idèntiques, etc.
• Factors de conducta:per exemple que la societat o la persona endeutada actués com si fos l’administrador de la societat pantalla (quan teòricament no ho és). Que l’endeutat vengui un bé o un actiu que podrien embargar-li a la societat pantalla a molt baix preu, que hi hagi confusió entre els patrimonis de les dues societats, etc.
• Altres factors: en algunes sentències els tribunals han demanat que concorrin altres factors per provar que cal aixecament del vel. Alguns indicis serien: parentiu o amistat entre els administradors de les dues societats, etc.

 

Com es pot veure, no sempre és fàcil demostrar que una societat és una pantalla no és fàcil. L’aixecament del vel és un mecanisme excepcional, i els jutges només l’apliquen quan les proves són prou esclaridores. Cal recordar, però, que hi ha maneres de sortir-se’n. Per exemple:

• El Registre Mercantil és públic. Això vol dir que qualsevol pot anar-hi i demanar les dades de constitució d’una societat. Així es pot saber per exemple si dues empreses tenen el mateix administrador o el mateix capital. Cal tenir en compte que les societats inactives (és a dir, que porten anys “mortes”, sense presentar comptes anuals), no.

• El Registre Civil també és públic, de manera que es pot acreditar el parentiu entre propietaris i/o administradors de diferents companyies demanant certificats de naixement.

 

Per tant, des de CALDUCH ADVOCATS animem a tothom que tingui problemes amb societats pantalles a posar-se en contacte amb nosaltres per rebre assessorament jurídic.