Si bé la majoria d’administradors de finques fan la seva feina correctament, sempre hi ha excepcions (de la mateixa manera passa en qualsevol altra professió). Pot ser per exemple que els propietaris descobreixen irregularitats en la compatibilitat. Que es realitzin treballs costosos que no s’han aprovat. Que a les actes s’incloguin acords que realment mai s’han aprovat. I fins aquí només hem citat tres possibles exemples de possibles delictes.

 

En aquests casos el primer que es pregunten els afectats és si l’administrador és responsable penalment. Al cap i a la fi, treballa per a la comunitat, i sempre pot argumentar que el que feina només ho feia en nom d’aquesta o en benefici d’aquesta. Exposarem aquí les obligacions de l’administrador i amb quin límit es troba la seva conducta abans de constituir delicte.

 

El primer que volem deixar establert és que no només els administradors de societats mercantils poden ser responsables penalment. Des de la reforma de 2015, els administradors de qualsevol patrimoni aliè (com ara presidents o directors d’associacions, fundacions, etc.) poden ser culpables d’un delicte. I per tant poden haver de respondre personalment pels seus actes.

 

Els delictes més típics que pot cometre un administrador serien l’apropiació indeguda, l’administració deslleial i la corrupció entre particulars.

 

 

• Apropiació indeguda (article 253 i 254 Codi Penal).

 

 

L’apropiació indeguda seria el cas d’una persona que tingués encomanada la guarda o la gestió d’un patrimoni, ja sigui béns mobles (com podrien ser comptes bancaris, maquinària, etc.) o immobles (per exemple pisos propietats de comunitats) i que els distreu.

 

És important destacar que no és necessari que l’administrador s’apropii d’aquests béns; només que abusi de les seves funcions i realitzi operacions no justificables en base al seu càrrec d’administrador.

 

 

• Administració deslleial (article 252 del Codi Penal).

 

 

Mentre que l’apropiació indeguda es una conducta caracteritza per apropiar-se o desviar part d’un patrimoni aliè, l’administració deslleial té un caràcter més ampli. Aquest delicte sanciona la conducta d’un administrador que, infringint les obligacions del seu càrrec, causa un perjudici econòmic al patrimoni que té encomanat.

 

Un exemple podria ser un administrador de comunitat que, aprofitant que també és secretari d’una comunitat, manipula

 

 

• Corrupció entre particulars (article 286 bis Codi Penal).

 

 

Aquest delicte sanciona les conductes dels administradors que, en el marc d’una relació comercial, accepten un benefici o una avantatge (per ells mateixos o per un tercer) a canvi d’afavorir un tercer en un negoci.

 

Un cas podria ser el d’un administrador que accepta una comissió d’un constructor a canvi d’aconseguir que la Comunitat el contractés per realitzar una obra.

 

És important destacar que aquesta mena de delicte no requereix que es causés un perjudici a l’entitat administrada per l’autor del delicte. Només que ell aconsegueixi un benefici indegut.

 

Aquesta conducta busca protegir no només les entitats sinó també la competència honrada en l’àmbit mercantil. De manera que cap competidor no aconsegueixi una primacia injusta gràcies a la corrupció. Per tant es considera que concorre el delicte si s’actua d’una manera que s’impedeix un tracte comercial just. Seria el cas d’un administrador que fa creure que l’oferta d’un suministrador és la millor possible quan en realitat no ho és (o ni tant sols ha buscat més ofertes).

 

Aquest delicte opera en un doble sentit. No només és culpable l’administrador que obtingui un benefici, sinó també el directiu o president que ofereixi aquest benefici.

 

Cal tenir molt en compte que estem davant d’un delicte de perill, no de resultat. Per tant el que cal demostrar és que s’ha ofert, promés o concedit un benefici a l’administrador; o que l’administrador ha rebut, sol·licitat o acceptat un benefici o un avantatge injustificat, contrari al principi de lleialtat competitiva. No cal demostrar que s’ha obtingut un guany ni que s’ha causat un perjudici efectiu.

 

 

• La responsabilitat civil de les societats d’administració de finques (article 120.4 CP).

 

 

En el cas que els propietaris membres d’una comunitat es querelli contra un administrador, el que més els preocupa és recuperar el capital o els béns que han perdut. Per això cal tenir molt present que, en cas que l’administrador sigui insolvent o no pugui pagar, esdevé responsable civil subsidiari la societat per la qual treballi o la societat a través de la qual operava l’administrador.

 

En conjunt, podem veure que les darreres reformes del Codi Penal obren un ventall de possibilitats per perseguir la deslleialtat dels administradors. De totes formes sempre es convenient adoptar unes mesures de seguretat per evitar possibles fraus o apropiacions:

1- El president de la Comunitat és qui ha de firmar totes les factures i estar al corrent dels moviments de capitals i béns.

2- La Comunitat ha de tenir un compte corrent propi, sota el control del president. No un compte sota el control de l’administrador.

3- Sempre cal demanar diferents pressupostos abans d’encarregar una obra o contractar subministres o assegurances.

4- Els acords i les actes de la comunitat han de ser repassades pel president abans de ser firmades i enviades als propietaris.

 

Recomanem a totes les persones que tenen problemes com els descrits que es posin en contacte amb CALDUCH ABOGADOS per trobar l’ajuda necessària.