La mayoría de contratos de alquileres de viviendas y de locales de negocios se hacen con un contrato privado entre arrendador y arrendatario. Estos contratos son perfectamente válidos. Pero hay que tener en cuenta que su principal efecto es entre las dos partes firmantes, y no frente a terceros … Como sería el caso de una persona que comprara el piso al arrendador sin saber que éste tiene un arrendatario .
En casos como este, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria protegen al nuevo adquirente, y no al arrendatario. De maner que el primero podría conseguir la extinción del contrato de alquiler. De tal manera que el arrendatario podría quedarse de repente sin vivienda.
Lo mismo podría pasar, por ejemplo, en el caso de que un tercero (un banco por ejemplo) adquiriera la propiedad del inmueble por una ejecución hipotecaria o por sentencia judicial, opción de compra o retracto.
En estos casos, el arrendatario sólo tiene un derecho a conservar la vivienda durante tres meses (pagando el alquiler todo el tiempo) desde que le notifiquen la compraventa. Lo que, legalmente, se debe hacer en un plazo de treinta días desde que se celebra el contrato.
El arrendatario podrá, eso sí, reclamar al antiguo arrendador que le indemnice por los daños y perjuicios que le ha ocasionado la conducta del propietario.
Ahora bien, la ley sólo protege el nuevo adquirente en caso de que concurra buena fe. Es decir, que no sepas que la vivienda estaba siendo arrendada.
La ley también prevé una forma de que el arrendatario se proteja contra esta situación: registrar el arrendamiento dentro del Registro de la Propiedad. En caso de hacerlo, el contrato queda garantizado por el principio de publicidad de la inscripción registral, de tal manera que el nuevo propietario no puede pretender que no conocía el arrendamiento, dado que está protegido por la ley. La inscripción no es un paso que se suela pero el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos expresamente lo prevé como la manera de que el contrato de alquiler tenga validez respecto a terceros.
– Escritura pública y gastos del Registro.
Para poder inscribir el contrato de alquiler en el registro, primero será necesario que se presente en forma de un título válido para esta operación. Esto implica tener que elevar el contrato a escritura pública. Normalmente estas corren a cargo del arrendatario, ya que es la persona que más se beneficia.
– La protección del adquirente de buena fe.
Para cubrir todas las vertientes de esta cuestión, diremos que si un comprador se encuentra con que la vivienda que ha comprado está grabado con un arrendamiento (y por tanto no puede ejercer el derecho de uso), entonces tiene derecho a reclamar la resolución la resolución del contrato de compraventa. En este caso el vendedor le deberá devolver la cantidad que abonó y éste recuperará la propiedad de la vivienda.
Aparte, claro, este comprador podrá reclamar al vendedor indemnización por daños y perjuicios que le haya ocasionado el ocultamiento de este hecho. Esta compensación podría incluir, por ejemplo, los alquileres de otra vivienda mientras no se resuelvan los hechos.
Citemos una jurisprudencia de las audiencias provinciales sobre el reconocimiento de los efectos erga omnes de la inscripción en el Registro de la Propiedad:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos 322/2017 de 28 de septiembre
Así pues, en ambos Supuestos, venta forzosa / venta voluntaria, para que se extinga el Arrendamiento se preciso que el adquirente pretenda buena fe, se Decir, que desconozca en el momento de la compra la existencia del Arrendamiento Previo, pues si el conoci compras a conciencia de super existencia y luego no puede instar la resoluÂción del Mismo al amparo de dichos preceptoria.
Ese Conocimiento Puede ser presunto y miedo disposición legal en el supuesto de que el Contrato Haya accedida con anterioridad al Registro de la Propiedad (a partir de lo cual la Ley presume iuris et de iure que todos Tienen o puedo tener Conocimiento de ese Hecho que publica el Registro), o Puede ser un Conocimiento directo por Parte del adquirente, cualquiera que sea el medio por el que lee en obtenerlo.
En ambos casos, Conocimiento presunto o Conocimiento directo, queda enervada la buena fe exigida tanto miedo el arte. 13 como miedo elart. 14 LAU.
OTRO FACTOR A TENER EN CUENTA: EL DERECHO de adquisición preferente Y EL DERECHO DE RETRACTO.
Una de las obligaciones del propietario cuando pretende vender una vivienda ya alquilado es notificar al inquilino la futura venta y darle un plazo de treinta días para que compre la vivienda sí mismo. En esta notificación se informará a los propietarios del precio y las condiciones de la compraventa.
Ahora bien, ¿qué ocurre si el propietario no cumple esta obligación de informar? O si la notificación indica un precio, pero luego lo acaba vendiendo a otra persona por un precio inferior? En este caso, el inquilino aún conserva la opción de ejercer un derecho de retracto.
El derecho de retracto conlleva la posibilidad de que un inquilino que, con posterioridad a que sucedan, conoce que ha pasado cualquiera de estos hechos, pueda adquirir la vivienda por el mismo precio por el que se ha vendido a un tercero. Este derecho debe ejercerse en el plazo de treinta días desde que se notifica la compraventa.
– Casos en que no se pueden ejercer estos derechos.
La ley expresamente prevé que no hay opción de adquisición preferente o de retracto si el propietario o propietarios están vendiendo al mismo tiempo todas las viviendas del inmueble de manera conjunta.
Tampoco es posible renunciar al derecho de tanteo y retracto si se ha renunciado expresamente a este derecho. Pero esta renuncia sólo es válida si el contrato de alquiler se ha hecho por un plazo igual o superior a cinco años. Por lo tanto, cuando nos ofrezcan un contrato de alquiler deben leerse bien sus condiciones, para comprobar si el redactor ha introducido una renuncia de este tipo.
En general recomendamos a todo el mundo que, en caso de que tenga dudas jurídicas sobre un contrato de alquiler, o crea que puede perder su arrendamiento por alguna de las razones que hemos explicado, que se ponga en contacto con profesionales como los que tenemos en CALDUCH ABOGADOS.
