Per què puc reclamar-li al banc (i aconseguir que em pagui) les despeses de constitució de la hipoteca? Quins conceptes inclou?
Avui parlarem d’un problema que s’ha generat arran d’una recent sentència del Tribunal Suprem. Fins ara era impensable poder repercutir al banc pels honoraris del notari, registrador i tributs meritats en el moment de constituir una hipoteca. Això no obstant, si s’analitza el tema amb concreció jurídica, veurem que el fet que sigui el banc qui ho pagui i no el consumidor té tota la lògica del món.
A les vicissituds d’aconseguir que una entitat financera aprovi la concessió d’un crèdit amb garantia hipotecària se sumen els extres que sol encolomar-nos el banc. L’assegurança de vida és un clar exemple de producte accessori aliè a la naturalesa del préstec que es contracta. Però n’hi ha més, molts més. Alguns aparentment innocents com ara domiciliar la nòmina en aquesta entitat financera o obrir un compte en què es domicilien els rebuts principals del nucli familiar. Altres, no obstant això, escaparien de l’àmbit de les sanes relacions bilaterals que fan d’un contracte un acord lliure entre dos iguals.
A la pràctica és el consumidor el que paga no només la taxació del bé, sinó l’agència o gestoria que s’encarrega dels tràmits, la qual sol ser (per a més inri) una filial del mateix banc que no ens cobra precisament barata la gestió . Aquesta agència s’encarrega de gestionar l’escriptura de préstec davant el notari de la seva elecció, fedatari que sol portar tots els assumptes del banc i que, òbviament, veu com a client a l’entitat financera tot i que l’estem pagant nosaltres. Però a aquests conceptes hem de sumar les despeses d’inscripció davant el registre de la propietat i, per descomptat, tot el tema fiscal. L’impost d’actes jurídics documentats i la plusvàlua municipal si concorre en l’escriptura del contracte de préstec acabem pagant-los els consumidors.
Tot això pot suposar un augment de la nostra factura entre un 10 i un 20%.
No obstant això el més lògic és que totes aquestes despeses no les paguem nosaltres sinó el banc.
Si no ho fem és pel fet que a causa de la seva posició dominant en la negociació del contracte l’entitat financera ens imposa un document al qual només podem adherir-nos-hi o no, sense cap possibilitat de negociar les columnes principals que el sustenten.
En realitat el préstec no requereix una forma expressa. Ni tan sols requereix que es pactin interessos, tal com està regulat en el Codi civil Per què llavors es documenta en escriptura pública, es liquiden els tributs corresponents i s’inscriu en el registre?
Simplement: perquè afavoreix al banc, al prestador.
El que es contracta és un préstec. Et deixen una quantitat de diners que ha de retornar i s’acorda un interès pel pas del temps fins que tot el prestat queda saldat. La hipoteca no és el préstec. La hipoteca és una garantia, un privilegi que li atorga al banc la facultat de ser el primer a quedar-se el immoble en cas d’impagament.
Com veiem, constituir el préstec amb hipoteca, amb aquesta garantia privilegiada, és una modalitat que beneficia el banc.
Per tant és lògic que sigui el banc qui carregui amb les despeses de tot això.
¿I quines són aquestes despeses? Doncs els que he detallat al principi:
– Honoraris agència, gestoria i tramitador
– Honoraris Notari i Registre
– Impostos vinculats a l’operació.
Com deia prop del 10 al 20% de l’operació.
Si vol saber més truqui’ns al 977757942 i l’atendrem amb molt de gust.
– Albert Calduch Estrem
Advocat
