Blog-cat

QUÈ FER SI LA PANDÈMIA IMPEDEIX PAGAR EL LLOGUER D’UN LOCAL DE NEGOCI

Administrador

La situació actual de pandèmia ha deixat molts negocis en una situació desesperada. Les mesures de control imposades pel Govern han reduït l’activitat comercial a uns mínims que posen en perill la supervivència de moltes empreses, que han de seguir afrontant el pagament de les despeses habituals. De les quals la més important acostuma a ser el lloguer del local.

La majoria de la gent pensa que un lloguer és una quantitat inamovible (o que, en el pitjor cas, només augmenta amb el pas del temps) que, o bé pots assumir, o bé acabes perdent l’arrendament. Això però no sempre és així, perquè la llei té mecanismes legals per permetre adaptar els contractes a situacions excepcionals com les que ara vivim. És el que algunes sentències del Tribunal Suprem han definit com a principi de supervivència del negoci. És preferible que hi hagi una reducció del lloguer temporal a que es trenqui el contracte entre les parts.

Així, quan ens trobem davant d’unes circumstàncies que fan impossible el pagament del lloguer, la jurisprudència ha considerat que no hi ha motius per resoldre el contracte. És a dir, el llogater es pot alliberar de l’obligació a través de declarar-se insolvent. STS de 19 de mayo de 2015 dice: “por aplicación del principio “genus nunquam perit”… el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello”.

Per tant la llei permet la possibilitat de que es redueixi o s’ajorni el pagament del lloguer davant les circumstàncies excepcionals de la pandèmia. És el que en dret s’anomena la clàusula rebus sic stantibus (“estant igual les coses” en llatí). Que en principi era d’aplicació excepcional, però que ja es va aplicar davant la greu crisi econòmica de 2012. 

Per a que es pugui aplicar aquesta clàusula cal que es demostri que existeix una relació entre la pandèmia (o les seves mesures) i la dificultat per pagar el lloguer.  És a dir, cal demostrar un descens dels ingressos per culpa de la situació i que la empresa o el negoci es ressenteix de les circumstàncies excepcionals. No cal demostrar una completa impossibilitat per pagar (és a dir, una fallida o insolvència) sinó només un gran augment del cost de complir el contracte. Com pot ser la pèrdua de meitat d’ingressos (art. 1575 CC), si bé això només és un valor indicatiu. Algunes sentències han acceptat l’existència de pèrdues o la desaparició de beneficis (STS 333/2014).

L’aplicació del rebus sic stantibus a un contracte de lloguer ha de comportar reduir o aplaçar el lloguer fins al moment en que acabi l’estat d’alarma, sense que es pugui imposar interessos per aquesta situació. Això sí, la diferència s’haurà d’abonar posteriorment.

COM REACCIONAR DAVANT D’UNA DEMANDA PER IMPAGAMENT DE LLOGUER.

La majoria de contractes de lloguer preveuen que un incompliment de lloguer faculta al propietari per resoldre el contracte. Pot semblar aleshores que tot el que hem exposat es queda en la teoria del dret, ja que no es pot demanar un aplaçament o reducció del lloguer quan l’arrendament ja s’ha extingit. 

Això no és així, ja que la llei també preveu mecanismes per a que el llogater reaccioni. Si no podem pagar el lloguer, cal que es presenti immediatament una demanda de mesures cautelars inaudita parte. És a dir, cal demanar al jutge que actui amb la major urgència, sense consultar el propietari, ja que no podem esperar 

En aquesta demanda cal:

  • Demostrar la situació de l’empresa.
  • Demostrar que la causa és la situació excepcional de pandèmia.
  • Demanar una reducció o ajornament del lloguer i la participació en les despeses (una altra opció és fer el lloguer proporcional als ingressos del llogater). O bé un període de carència (durant el qual no cal pagar).
  • Demanar que es prohibeixi al propietari resoldre el lloguer i executar les garanties firmades pel llogater.

Pot semblar que presentar una acció d’aquesta mena és exagerat, perquè és possible arribar a acords amb l’arrendador. Depèn de cada cas, però cal tenir present que una demanda de desnonament pot ser molt ràpida.

En conjunt, la situació de la pandèmia ha estat molt dura per molts negocis, però cal recordar que la llei preveu mecanismes per superar aquesta situació. Si està en un cas com els que hem dit, no es resigni a perdre el seu local i contacti amb CALDUCH ABOGADOS.

ELS ACOMIADAMENTS DE TREBALLADORS I LA CRÍSI DE LA PANDÈMIA

Administrador

L’actual estat d’alarma per pandèmia ha generat situacions insòlites en el món del dret laboral, que ha obligat moltes empreses a declarar expedients de regulació d’ocupació (els anomenats ERO). La llei ha acceptat que la baixa de rendiment per causa de la pandèmia és un motiu de força major que justifica aquests expedients per les empreses. Ara bé, cal tenir en compte que, encara que la situació requereixi mesures excepcionals com aquesta, els tribunals segueixen exigint el compliment dels requisits legals. I que intentar vies indirectes per no passar per un ERO té conseqüències legals.

En el cas d’una recent sentència del Tribunal Superior de Justícia del País Bas (sentència 1493/2020 de 12 de novembre) tenim una empresa que, afectada per l’actual crisi, va acomiadar treballadors de la següent forma: 

  • Primer va acomiadar sis treballadors temporals pretextant la manca d’ingressos, tot i que l’empresa seguia funcionant.
  • Després va realitzar 34 acomiadaments disciplinaris, però va abonar-los una indemnització com acomiadament improcedent. El qual és contradictori.
  • Després va acomiadar 25 treballadors en període de prova, argumentant que no havien passat aquesta. En principi no cal justificar aquesta classe d’acomiadaments, però el Tribunal considera que, per coincidència temporal amb els altres, sí calia en aquest cas.

Un nombre tant elevat d’acomiadaments just abans de declarar un ERE l’empresa era tant sospitós que el Tribunal ha considerat que estem davant d’un acomiadament col·lectiu encobert, que no ha complert els requisits legals. Per tant ha declarat els acomiadaments nuls i ha obligat a readmetre els treballadors i ha abonar-los els salaris de tramitació. És a dir, els salaris no percebuts des de l’acomiadament fins al moment de la readmissió.

Recordem aquí breument que un acomiadament col·lectiu és aquell que afecta 10 treballadors (en empreses en menys de 100 treballadors), o bé el 10 per cent de la plantilla en empreses amb més de 100 i menys de 300 treballadors; o bé 30 o més treballadors en empreses que tinguin més de 300 treballadors. 

Un acomiadament col·lectiu requereix un expedient complex que inclou consultes als representants dels treballadors, participació de les autoritats laborals (en el cas de força major), i una indemnització als treballadors d’entre 20 i 33 dies per any treballat. En el cas que l’empresa no pugui abonar aquesta indemnització, el Fons de Garantia Salarial es farà càrrec d’aquesta en bona part.

Cal tenir en compte que, en casos com el que hem vist, acomiadar treballadors els 90 dies abans de declarar un ERTO pot comportar la nul·litat d’aquests acomiadaments, sempre que hi hagi un mínim de cinc acomiadaments. Encara que siguin justificats per una baixada de la producció.

CALDUCH ABOGADOS disposa de juristes amb experiència que poden assessorar tant a treballadors com a empreses que es trobin en aquesta difícil situació. Posi’s en contracte amb nosaltres per una atenció personalitzada, disponible també per videoconferència.

ELS FUNCIONARIS DE LES UNIVERSITATS CATALANES PODEN RECLAMAR EL PAGAMENT DEL PREMI DE JUBILACIÓ

Administrador

La crisis de 2012 va provocar que l’Administració pública fes moltes retallades de serveis. Un dels sectors més perjudicats ha estat els dels funcionaris públics, que es van veure privats, per exemple, de parts del salari i de pagues extraordinàries. 

Les universitats catalanes van practicar moltes polítiques d’aquesta mena que, justificades o, van perjudicar als seus funcionaris.

Una de les retallades més lesives va ser la del premi de jubilació i el premi de jubilació anticipada. Aquesta bonificació era un pagament que es feia al moment de jubilar-se i que equivalia a tres mensualitats de salari per deu anys de servei, i una mensualitat extra per cada cinc anys de servei addicionals o fracció. Així per exemple per 22 anys de servei, serien 3 mensualitats pels primers 10 anys, una per cada quinquenni i una més pels dos anys sobrants.

A més a més els funcionaris també rebien, si es jubilaven anticipadament, un premi consistent en 12000 euros si es jubilaven als 60, 7.500 euros als 61; 6.000 als 62; 4.000 als 63; i 3.000 als 64.

Cal dir que aquest premi de jubilació estava i està reconegut també al personal laboral de les universitats pel seu conveni col·lectiu, i a partir d’aquí es va aplicar als funcionaris.

El 2012, però, la llei 5/12 de 20 de març va suspendre aparentment aquests premis de jubilació i qualsevol bonificació basada en l’antiguitat del treballador.

Aquesta situació l’han portada als tribunals molts funcionaris afectats, i finalment una sèrie de sentències han reconegut que el premi de jubilació no estava afectat per la llei de 2012. Això perquè, encara que s’anomenin premis, en realitat són millores de jubilació. De la mateixa manera el premi de jubilació anticipada no es veu afectat per la retallada, ja que no es calcula en base als anys de servei, sinó en base a l’edat del treballador.  

Actualment les universitats catalanes estan pagant de manera retroactiva aquests premis de jubilació. Però només en aquells casos en que els funcionaris i funcionàries presenten una reclamació davant l’Administració.

Una sentència molt recent del Jutjat Contenciós-Administratiu de Tarragona ha reconegut aquest dret també als funcionaris de la Universitat Rovira i Virgili. 

Aquestes sentències avalen el camí seguit per CALDUCH ABOGADOS, que està reclamant aquests premis de jubilació a les universitats catalanes.

Si vostè es funcionari o personal laboral d’alguna universitat catalana, i en el moment de jubilar-se no va rebre el premi de jubilació o el premi de jubilació anticipada, més els interessos deguts.

  • I si vostè es va jubilar fa anys?

En aquest cas, cal tenir en compte que els premis de jubilació mai van ser derogats per llei. L’únic que van dir aquestes lleis és que es suspenia el premi de jubilació fins que fos possible el pagament. De fet, per la nostra experiència, les universitats acostumen a respondre que els premis estan suspesos. Una suspensió implica que el termini no corre fins que s’aixequi. Ara bé, si la suspensió no era legal, el que no pot ser és que l’Administració es beneficiï d’una suspensió que ha aplicat il·legalment. 

Per tant recomanem a tothom en aquesta situació que es posi en contacte amb nosaltres per reclamar els seus drets.