QUI PAGA LES DESPESES DE LA HIPOTECA?

Abogados en Reus
Quan es contracta una hipoteca amb un banc es generen una sèrie de
despeses importants:

cal pagar el notari per l’escriptura, els impostos
sobre transmissions patrimonials, la gestoria, la comissió d’apertura… La
llista és considerable. Moltes vegades aquestes despeses les assumeix
íntegrament el client, i no el banc. A partir de diferents sentències, però,
s’ha discutit aquesta situació.

Una de les més noves és la Sentència del Tribunal Suprem 44/2019 de 23
de gener. Farem aquí un resum del seu contingut:
  • Sobre les comissions d’apertura la sentència considera que són,
    juntament amb els interessos, la font principal de beneficis dels
    bancs, pel qual les ha d’abonar el consumidor. No es considera la
    repercussió d’una despesa, sinó el cobrament d’una part del preu.
    Ara bé, aquesta comissió s’ha de sotmetre a un control de
    transparència. Així s’ha d’incloure en el càlcul del TAE que permetrà
    al consumidor saber quina serà la despesa total i comparar amb
    altres bancs. Aquestes comissions, per tant, han de ser informades
    prèviament a contractar el préstec i s’han de fer en un únic
    pagament.
  • Respecte a l’aranzel dels notaris, El Suprem considera que s’està
    parlant de pagar les despeses que genera la feina d’un tercer, no
    els beneficis dels bancs. La jurisprudència anterior va considerar
    que el consumidor havia pagat aquest aranzel per culpa d’una
    clàusula abusiva no negociada, aleshores el banc és l’obligat a
    pagar aquestes despeses.
    No obstant la sentència 44/2019 considera que com els interessats
    en que la hipoteca es formalitzi en escriptura notarial són les dues
    parts, les despeses han de ser compartides pel banc i pel
    consumidor.
  • Respecte a les despeses del Registre de la Propietat, aquí la llei
    demana que ha de pagar-les les persones beneficiades per inscriure
    la hipoteca sobre el bé gravat per aquest dret. I per tant aquesta
    despesa correspon al banc.
  • Respecte a les despeses de gestoria, també és el cas d’un tercer
    que cobra pels seus serveis professionals. El gestor s’encarrega
    normalment de portar documents al notari, de preparar documents
    pel pagament de tributs, etc. Es tracta d’operacions que beneficien
    les dues parts. De manera que el Suprem entén que han d’abonar-
    les les dues parts.

En conjunt aquesta sentència suposa un canvi respecte al criteri que
s’havia reconegut en sentències anteriors (com la molt rellevant sentència
del Tribunal Suprem 705/2015) i, aquí el Suprem perfila millor com s’han
de repartir les despeses de la hipoteca.

En tot cas, per conèixer si pot aconseguir reclamar aquests conceptes
recomanem posar-se en contacte amb els nostres juristes a CALDUCH
ABOGADOS.

EL DELICTE DE DENUNCIA FALSA: LA LLEI NO PERMET ACUSAR ALGÚ FALSAMENT I QUEDAR IMPUNE.

Acusar una persona és fàcil. Tothom pot anar a una comissaria i presentar una denuncia contra qualsevol, encara que aquest no hagi fet res. Els motius poden ser personals, econòmics, familiars… Alguns delictes no necessiten una important càrrega de prova, i només amb la denuncia es pot iniciar un calvari per la persona injustament acusada.  Pensem per exemple amb les denuncies per maltractaments a les parelles o ex-parelles. En ocasions aquestes acusacions es basen en fets que passen dins l’esfera familiar, de manera que no és difícil construir un relat creïble i perjudicial.

Per aquest motiu els tribunals són conscient dels perills de denuncies falses en aquesta esfera de delictes (Sentència de l’Audiència Provincial de Badajoz  54/2014 de 29 de juny):

El ámbito de la violencia de género y de las relaciones conyugales y de pareja se ha convertido por desgracia, en el centro de atención en cuanto a lo que a las denuncias falsas se refiere. Las penas existentes en caso de denuncia falsa, la protección de la víctima, el rechazo social al maltrato y la aceleración de las consecuencias civiles en casos de divorcio cuando media violencia, han provocado que presuntas víctimas sin escrúpulos usen y abusen de la Ley de Violencia como herramienta, defraudando el espíritu de la Ley al objeto de favorecer sus intereses en la tramitación de un divorcio, intentando conseguir situaciones más ventajosas. Afortunadamente no son muchos los casos, pero estos existen.

Si el denunciat aconsegueix fer prevaldre la seva innocència, no tot acaba bé. Un procés d’aquesta mena suposa un important trasbals personal, una despesa econòmica i un greuge per la reputació. Mentre que el denunciant només ha hagut d’invertir el temps de la denuncia.

Per prevenir i sancionar aquests casos el Codi Penal al seu article 456 inclou el delicte de denuncia o acusació falsa. Aquest delicte busca perseguir conductes que perjudiquin el bon funcionament de l’Administració de justícia, obligant a malgastar el temps i els recursos dels tribunals en uns fets falsos, i al mateix temps rescabalar l’honor del denunciat.

Aquest delicte demana els següents requisits per poder-se aplicar (sentències 190/2014 Audiència Provincial de Sevilla i 564/2016 de l’Audiència de Saragossa):

  • Cal que la persona denunciant conegui la falsedat dels fets que exposa. En aquest sentit és suficient per constituir el delicte que el denunciant es pugui figurar que els fets són falsos o actui amb temerari menyspreu a la veritat. Un exemple seria denunciar fets que no s’han vist o que els han explicat terceres persones. També seria falsedat que el denunciant digui que va tenir una relació sentimental amb el denunciat sense ser cert (sentència Audiència Provincial de Ciudad Real 114/2014 de 30 de setembre).
  • Cal que l’acusació es faci directa i explícitament contra una persona o persones determinades, no que s’expressi una simple sospita.
  • Cal que s’hagin denunciat fets que constitueixin un il·lícit penal.
  • Cal que la denuncia o l’acusació es facin davant de funcionari que tingui l’obligació d’investigar aquests fets (pot ser tant denuncia a la policia com declaració davant d’un jutge, per exemple).
  • Cal que l’acusat sigui absolt per sentència ferma o per resolució judicial que acordi el sobreseïment.

Si es donen aquestes circumstàncies s’està davant d’una denuncia falsa i, encara que la justícia hagi esclarit finalment els fets, s’ha causat un perjudici a la vida i la reputació del perjudicat. És per això que recomanem a totes les persones que hagin patit una situació com aquesta que es posi en contacte amb CALDUCH ABOGADOS per aconseguir l’assistència jurídica que necessita.

ABUSOS ADMINISTRATIUS I COSTES

El que popularment coneixem com a condemna en costes compleix una doble finalitat. D’una banda persegueix compensar al qui es veu arrossegat a un plet sense fonament per una altra persona. D’altra persegueix penalitzar al ciutadà que fa ús de l’administració de justícia, sobrecarregant la mateixa amb la seva actuació.

Amb aquests dos fonaments les costes no tenen cap sentit a la jurisdicció contenciosa administrativa quan s’imposen als ciutadans.

M’explico.

Quan un arriba a un tribunal contenciós administratiu ho fa discutint una decisió d’alguna administració. Aquesta decisió s’ha pres en el marc d’un expedient on l’administració ha fet de fiscal, testimoni, part i jutge. A vegades fins i tot denegant la prova o les manifestacions del ciutadà.
Com fins aquest moment no ha intervingut un òrgan imparcial que examini la controvèrsia, no té sentit imposar al ciutadà les costes per una posició dominant de l’administració en un procediment ple de privilegis, presumpcions i beneficis per a aquesta administració.
En relació a aquest efecte dissuasori d’evitar reclamacions innecessàries i no saturar la jurisdicció contenciosa administrativa la meva opinió és que no podem coartar un servei públic bàsic com l’accés al poder judicial. Si no hi ha mitjans s’han de destinar més. Espanya aporta menys del 0.3% del PIB a Justícia, una xifra molt inferior a altres països de l’entorn comunitari que arriben fins al 6%.

En tot cas la mateixa manera que no és acceptable fer pagar a un usuari de la sanitat pública que va a urgències i se li fa una prova que no detecta cap mal, tampoc ho és sancionar amb les costes a un ciutadà que vegi que hagi de pagar a l’administració per qüestionar la seva decisió.
Per sort les costes a la jurisdicció contenciosa administrativa estan limitades en la majoria dels casos a 200 €, gràcies al criteri dels nostres jutges, si bé en òrgans superiors aquesta quantitat s’incrementa fins als 4000 € de l’audiència nacional o els 2000 € del tribunal suprem.

 

 

Albert Calduch Estrem

Advocat