Moltes hipoteques, encara avui dia, preveuen una clàusula per la qual si no es paga alguna de les quotes, el banc té la facultat de resoldre anticipadament el contracte. Passant a reclamar la totalitat del préstec més els interessos.

Aquesta clàusula s’ha considerat abusiva per la justícia espanyola i per la justícia europea, ja que consideren desproporcionat que per no pagar una sola quota, per una hipoteca normalment prevista per vint o més anys amb centenars de quotes, es pugui reclamar anticipadament  a l’hipotecat. Amb el conseqüent prejudici financer, personal i familiar per l’afectat.

El 2013 el Govern espanyol va publicarla llei 1/2013, de 14 de maig, per la qual els afectats per aquesta clàusula podien recórrer contra ella davant dels Tribunals en el termini d’un mes des de l’aparició de la norma. Podien fer-ho encara que ja estigués iniciat el procediment d’execució de la hipoteca.

Es tractava d’una mesura del tot insuficient. Per aquest motiu el Tribunal de Justícia de Drets Humans ha dictat una sentència de 27 de gener de 2017 per la qual es considera que:

• Que el dret espanyol limités el període de recurs a només un mes de temps era excessiu, ja que deixava poc marge als perjudicats. Per aquest motiu ha suprimit aquest període, de manera que ara es poden impugnar les clàusules de venciment anticipat en tot moment.

• Que les clàusules de venciment anticipat segueixen essent nul·les encara que el banc no les hagi utilitzat per reclamar el venciment anticipat. Per exemple, si la hipoteca té una clàusula que permet aquesta resolució per qualsevol quantitat, però el banc busca la resolució anticipada per deure’s tres o més quotes (aplicant a la pràctica l’article 693.2 de la Llei d’Enjuiciament Civil), encara així un jutge podria considerar aquesta clàusula abusiva. I per tant, entenem, declarar nul i sense efectes el venciment anticipat.

• Que encara que un tribunal espanyol ja hagi examinat el contracte d’hipoteca per comprovar si hi ha una clàusula abusiva, es pot sotmetre el contracte a un segon examen, sempre que aquest estudii parts del mateix que no van ser objecte del primer control.

 

La sentència fixa també tres criteris que ha de valorar un jutge nacional per considerar si la falta de pagament justifica que s’adopti un venciment anticipat:

• Si la facultat que té el banc de declarar el venciment anticipat està lligada a incomplir una obligació essencial del contracte.
• Si hi ha hagut un incompliment greu respecte a la quantitat total i la durada del préstec.
• Si falta una clàusula contractual concreta sobre la matèria, si aquesta facultat de resoldre és una excepció.
• Si el Dret nacional preveu mitjans adequats i eficaços que permeten al consumidor subjecte a l’aplicació d’aquesta clàusula posar fi als efectes del venciment anticipat.

 

Aquesta sentència doncs, pot suposar una diferència important pels afectats per l’execució d’una hipoteca amb clàusules abusives. Primer perquè permetrà revisar novament les condicions del contracte encara que ja hi hagi hagut una resolució judicial ferma sobre el tema, després perquè pot suposar que aconsegueixi aturar un venciment anticipat encara que el banc no estigui aplicant estrictament una clàusula nul·la, sinó que estigui aplicant la llei per via de fet.

 

 

 

 

EL NOU DECRET SOBRE RECLAMACIÓ D’INTERESSOS DE CLÀUSULES SÒL I EL SEU SIGNIFICAT.

Les recents sentències del Tribunal de Justicia de la Unió Europea i del Tribunal Suprem sobre clàusules sòl obren la possibilitat de que moltes persones perjudicades pels interessos hipotecaris recuperin els diners que van perdre en firmar uns préstecs en condicions abusives i deshonestes.

Com vam dir en aquests articles (inserta enllaç), gran part de les hipoteques contractades a Espanya tenien un tipus d’interès lligat a un indicador variable (principalment l’Euribor). Amb aquesta mesura es volia aconseguir, teòricament, que els interessos reflectissin la situació econòmica general. De manera que quan l’Euribor estigués alt pujarien les interessos que cobra el banc, i quan estigués baix l’hipotecat veuria reduïda la seva quota mensual en igual mesura.

A l’hora de la veritat, però, molts bancs incloïen clàusules sòl consisteixen en una condició del contracte d’hipoteca per la qual el tipus d’interès mai podia baixar per sota d’un mínim establert. Això feia que només el banc es podia beneficiar d’una modificació de l’Euribor: ja que si pujava l’interès pujava la quota a pagar, i si baixava l’interès no se’n beneficiava la persona hipotecada, perquè no podia baixar per sota del mínim per sota de la clàusula sòl.

Amb les sentències abans citades, totes les persones que han estat pagant durant anys els interessos abusius d’una clàusula sòl poden reclamar al seu banc la devolució d’aquests diners.

Per aquest motiu, el Govern ha dictat el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo que regula la via legal per aconseguir aquestes reclamacions.

Com funcionen les reclamacions prèvies.

Les normes per efectuar aquestes reclamacions són les següents:

• És completament gratuït per l’interessat.

• Suspèn durant tres mesos els terminis de prescripció d’accions judicials.

• Totes les entitats de crèdit, per obligació legal, han de disposar d’aquest sistema de reclamacions pels seus clients. Aquest sistema ha d’estar en funcionament en el termini d’un mes des de la publicació del Real-Decreto Ley (21 de gener de 2017). Les reclamacions es poden presentar igualment encara que el sistema no existeixi encara.

• Aquestes normes tenen un caràcter voluntari per l’hipotecat. Per tant pot perfectament ignorar aquest pas previ i acudir directament als tribunals.

• Només les poden efectuar persones físiques que hagin contractat hipoteques com a consumidors. És a dir, no en relació a activitats comercials, professionals o industrials.

• Els interessats han de presentar una reclamació a la seva entitat de crèdit.

• Aleshores el banc té dos opcions: la primera considerar que la reclamació no és procedent, amb la qual cosa el reclamant no té altra opció que acudir als tribunals.

• També és possible que el banc ofereixi una mesura compensatòria diferent a la devolució. En aquest cas el banc ha d’acompanyar la proposta d’una valoració econòmica de la mesura i donar un termini de quinze dies per a que s’accepti.

• Un cop arribat a un acord econòmic, el banc pot oferir al reclamant un càlcul de la quantitat exacta que es corresponen en concepte d’interessos. En cap cas l’interessat està obligat a acceptar aquesta oferta si no la considera adequada. És evident que molts bancs preferiran oferir mesures d’aquest estil abans que abonar grans quantitats. Però recomanem molta prudència abans que acceptar-la i estar ben assessorat.

• Si en tres mesos no s’ha arribat a un pacte entre les dues parts, el banc no ha respost, o l’interessat no està d’acord, es té per acabat el procés de reclamació extrajudicial.

Recomanacions durant la fase de negociació.

Com es pot veure el Real-Decreto Ley es pot convertir en una oportunitat per als perjudicats per les hipoteques d’aconseguir recuperar els interessos que han pagat durant anys de manera abusiva. Però cal assessorar-se sempre, per evitar que els bancs o les entitats de crèdit ofereixin unes mesures compensatòries o unes quantitats que siguin enganyoses.

Així per exemple un banc podria oferir un pagament parcial i com a mesura compensatòria reduir els interessos de les quotes que encara resten per abonar de la hipoteca. Però aquí hem de dir que si aquestes quotes futures segueixen sotmeses a la clàusula sòl, també tenen un interessos il·legals. De tal manera que ja són nuls de ple dret. Per tant no es pot acceptar una oferta així, per ser en realitat enganyosa. Una mesura compensatòria hauria de ser una autèntica millora que compensi la renuncia a recuperar tots els interessos a canvi d’aquesta.

També recomanem que la valoració econòmica de la mesura compensatòria sigui analitzada per un economista.

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO:

https://www.boe.es/boe/dias/2017/01/21/pdfs/BOE-A-2017-653.pdf