La majoria de contractes de lloguers d’habitatges i de locals de negocis es fan amb un contracte privat entre arrendador i arrendatari. Aquests contractes són perfectament vàlids. Però cal tenir en compte que el seu principal efecte és entre les dues parts que el firmen, i no davant de tercers… Com seria el cas d’una persona que comprés el pis a l’arrendador sense saber que aquest té un arrendatari.
En casos com aquest, l’article 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans i l’article 34 de la Llei Hipotecària protegeixen al nou adquirent, i no a l’arrendatari. De maner que el primer podria aconseguir l’extinció del contracte de lloguer. De tal manera que l’arrendatari es podria quedar de sobte sense habitatge.
El mateix podria passar, per exemple, en el cas que un tercer (un banc per exemple) adquirís la propietat de l’immoble per una execució hipotecària o per sentencia judicial, opció de compra o retracte.
En aquests casos, l’arrendatari només té un dret a conservar l’habitatge durant tres mesos (pagant el lloguer tot el temps) des de que li notifiquin la compravenda. Cosa que, legalment, s’ha de fer en un termini de trenta dies des de que es celebra el contracte.
L’arrendatari podrà, això sí, reclamar a l’antic arrendador que l’indemnitzi pels danys i perjudicis que li ha ocasionat la conducta del propietari.
Ara bé, la llei només protegeix el nou adquirent en el cas que hi concorri bona fe. És a dir, que no sàpigues que l’habitatge estava essent arrendat.
La llei també preveu una forma de que l’arrendatari es protegeixi contra aquesta situació: registrar l’arrendament dins del Registre de la Propietat. En cas de fer-ho, el contracte queda garantit pel principi de publicitat de la inscripció registral, de tal manera que el nou propietari no pot pretendre que no coneixia l’arrendament, atès que està protegit per la llei. La inscripció no és un pas que es solgui però l’article 7 de la Llei d’Arrendaments Urbans expressament ho preveu com la manera de que el contracte de lloguer tingui validesa respecte a tercers.
- Escriptura pública i despeses del Registre.
Per poder inscriure el contracte de lloguer en el registre, primer serà necessari que es presenti en forma d’un títol vàlid per aquesta operació. Això implica haver d’elevar el contracte a escriptura pública. Normalment aquestes corren a càrrec de l’arrendatari, ja que és la persona que més es beneficia .
- La protecció de l’adquirent de bona fe.
Per cobrir tots els vessants d’aquesta qüestió, direm que si un comprador es troba amb que l’habitatge que ha comprat està gravat amb un arrendament (i per tant no en pot exercir el dret d’ús), aleshores té dret a reclamar la resolució la resolució del contracte de compravenda. En aquest cas el venedor li haurà de retornar la quantitat que va abonar i aquest recuperarà la propietat de l’habitatge.
A banda, és clar, aquest comprador podrà reclamar al venedor indemnització per danys i perjudicis que li hagi ocasionat l’ocultament d’aquest fet. Aquesta compensació podria incloure, per exemple, els lloguers d’un altre habitatge mentre no es resolguin els fets.
Citem una jurisprudència de les audiències provincials sobre el reconeixement dels efectes erga omnes de la inscripció en el Registre de la Propietat:
Sentència de l’Audiència Provincial de Burgos 322/2017 de 28 de setembre
Así pues, en ambos supuestos, venta forzosa/venta voluntaria, para que se extinga el arrendamiento es preciso que el adquirente tenga buena fe, es decir, que desconozca en el momento de la compra la existencia del arrendamiento previo, pues si lo conocía compró a conciencia de su existencia y luego no puede instar la resolución del mismo al amparo de dichos preceptos.
Ese conocimiento puede ser presunto y por disposición legal en el supuesto de que el contrato haya accedido con anterioridad al Registro de la Propiedad (a partir de lo cual la Ley presume iuris et de iure que todos tienen o pueden tener conocimiento de ese hecho que publica el Registro), o puede ser un conocimiento directo por parte del adquirente, cualquiera que sea el medio por el que llegó a obtenerlo.
En ambos casos, conocimiento presunto o conocimiento directo, queda enervada la buena fe exigida tanto por el art. 13 como por elart. 14 LAU.
UN ALTRE FACTOR A TENIR EN COMPTE: EL DRET D’ADQUISICIÓ PREFERENT I EL DRET DE RETRACTE.
Una de les obligacions del propietari quan pretén vendre un habitatge ja llogat és notificar al llogater la futura venta i donar-li un termini de trenta dies per a que compri l’habitatge ell mateix. En aquesta notificació s’ha d’informar als propietaris del preu i les condicions de la compravenda.
Ara bé, què passa si el propietari no compleix aquesta obligació d’informar? O si a la notificació indica un preu, però després l’acaba venent a una altra persona per un preu inferior? En aquest cas, el llogater encara conserva l’opció d’exercir un dret de retracte.
El dret de retracte comporta la possibilitat de que un llogater que, amb posterioritat a que succeeixin, coneix que ha passat qualsevol d’aquests fets, pugui adquirir l’habitatge pel mateix preu pel qual s’ha venut a un tercer. Aquest dret s’ha d’exercir en el termini de trenta dies des de que es notifica la compravenda.
- Casos en que no es poden exercir aquests drets.
La llei expressament preveu que no hi ha opció d’adquisició preferent o de retracte si el propietari o propietaris estan venent al mateix temps tots els habitatges de l’immoble de manera conjunta.
Tampoc es possible renunciar al dret de tempteig i retracte si s’ha renunciat expressament a aquest dret. Però aquesta renuncia només es vàlida si el contracte de lloguer s’ha fet per un termini igual o superior a cinc anys. Per tant, quan ens ofereixin un contracte de lloguer cal llegir-se ben bé les seves condicions, per comprovar si el redactor ha introduït una renuncia d’aquesta mena.
En general recomanem a tothom que, en el cas que tingui dubtes jurídics sobre un contracte de lloguer, o cregui que pot perdre el seu arrendament per alguna de les raons que hem explicat, que es posi en contacte amb professionals com els que tenim a CALDUCH ABOGADOS.
